{"id":1600,"date":"2020-07-31T04:00:00","date_gmt":"2020-07-31T04:00:00","guid":{"rendered":"im-1238"},"modified":"-0001-11-30T00:00:00","modified_gmt":"-0001-11-29T22:00:00","slug":"vermietung-verhaeltnis-der-tatsaechlichen-zur-ortsueblichen-miete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/mm-kanzlei.de\/blog\/2020\/07\/31\/vermietung-verhaeltnis-der-tatsaechlichen-zur-ortsueblichen-miete\/","title":{"rendered":"Vermietung: Verh\u00e4ltnis der tats\u00e4chlichen zur orts\u00fcblichen Miete"},"content":{"rendered":"

Das Verhältnis der tatsächlichen zur ortsüblichen Miete entscheidet darüber, in welchem Umfang die Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Liegt die tatsächliche Miete unter 66%<\/strong> der ortsüblichen Miete, darf nur der Teil der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden, der der reduzierten Miete entspricht (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Beträgt die Miete z. B. nur 60% der ortüblichen Miete, dürfen auch nur 60% der Aufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden. Beträgt die tatsächliche Miete mindestens 66%<\/strong> der ortsüblichen Miete, bleibt der Werbungskostenabzug in vollem Umfang (also zu 100%) erhalten.<\/p>\n

Mit der Änderung in § 21 Abs. 2 Satz 1 EStG, die ab 2021<\/strong> gelten wird, wird die Grenze für die generelle Aufteilung der Wohnraumüberlassung in einen entgeltlich und in einen unentgeltlich vermieteten Teil auf 50% der ortsüblichen Miete<\/strong> herabgesetzt. Aber!<\/strong> § 21 Abs. 2 Satz 2<\/strong> EStG bleibt unverändert und lautet wie folgt: „Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66% der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich.“ Das bedeutet Folgendes:<\/p>\n

Beträgt die Miete 50% und mehr, jedoch weniger als 66%<\/strong> der ortsüblichen Miete, ist ab 2021 wieder zu prüfen, ob ein Totalüberschuss anzunehmen ist. Fällt diese Prüfung der Totalüberschussprognose positiv<\/strong> aus, ist für die verbilligte Wohnraumüberlassung die Absicht Einkünfte zu erzielen, zu unterstellen, sodass die Werbungskosten voll abziehbar<\/strong> sind. Führt die Prüfung der Totalüberschussprognose jedoch zu einem negativen<\/strong> Ergebnis, ist von der Absicht Einkünfte zu erzielen, nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen. Konsequenz ist, dass die Werbungskosten nur anteilig abgezogen<\/strong> werden können.<\/p>\n

Konsequenz:<\/strong> Die Absicht, Einkünfte zu erzielen, wird zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Miete geprüft und ab 66% wie bisher gesetzlich unterstellt.<\/p>\n

Quelle: EStG | Gesetzes\u00e4nderung | Artikel 2 Nr. 3 des Entwurfs eines Jahressteuergesetzes 2020 | 31-07-2020<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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